Kredyty hipoteczne oparte na POLSTR 1M w ofercie kolejnego banku
Jeszcze jeden bank rezygnuje z kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu wyznaczanym przez WIBOR. W ich miejsce wprowadza finansowanie mieszkań oparte na nowym wskaźniku POLSTR 1M. Ponieważ POLSTR jest obecnie wyraźnie niższy od WIBOR-u, można oczekiwać spadku kosztów. Czy jednak przekłada się to na oprocentowanie nowych kredytów? Porównanie ofert ponownie stawia też pytanie, na ile oba wskaźniki oddają cenę pieniądza, a na ile o ostatecznym koszcie kredytu decyduje marża ustalana przez bank.
Na rynku kredytów hipotecznych trwa zmiana wskaźnika referencyjnego. Następne banki zapowiadają odejście od produktów opartych na WIBOR-ze i zastępowanie ich kredytami wykorzystującymi POLSTR, którego wprowadzenie nie przebiegało bez trudności. W uproszczeniu WIBOR uwzględniał przewidywania banków co do przyszłego oprocentowania pieniądza, odnosząc się do pożyczek na trzy miesiące. POLSTR odzwierciedla natomiast bieżącą cenę pieniądza, wynikającą z pożyczek jednodniowych.
Warto również przeczytać: „Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista!” [POWERED BY SAXO BANK]; „Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. «Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój»” [POWERED BY BNP PARIBAS]; „ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń” [POWERED BY UNICREDIT].
Banki wprowadzają kredyty powiązane z POLSTR bez większego entuzjazmu. WIBOR bywał krytykowany za to, że trudno zrozumieć jego zachowanie: reagował także na zdarzenia, które dopiero mogły nastąpić. W przypadku POLSTR zastrzeżenia może budzić większa zmienność. Niełatwo również ustalić, skąd bierze się jego odczyt w danym dniu. To wskaźnik obliczany jako stopa składana, na podstawie pojedynczych wskazań, co czyni jego konstrukcję jeszcze trudniejszą do prześledzenia niż w przypadku poprzednika. Samodzielne sprawdzenie poprawności wyliczenia byłoby więc bardzo trudne.
U źródeł tej zmiany leży reakcja byłego premiera Mateusza Morawieckiego na szybki wzrost rat kredytowych. Obawiał się on spadku poparcia, gdy kredytobiorcy widzieli rosnące raty, choć stopy procentowe jeszcze nie szły w górę. W okresie podwyżek ceny pieniądza raty zobowiązań o zmiennym oprocentowaniu rzeczywiście wzrosły nawet dwukrotnie, jednak nie wynikało to z winy WIBOR-u. Zmianę wskaźnika zapoczątkowano mimo to.
Przed kilkoma tygodniami PKO BP jako pierwszy bank w Polsce ogłosił detaliczne kredyty hipoteczne wykorzystujące POLSTR. Wcześniej Bank Pekao udostępnił finansowanie oparte na tym wskaźniku przedsiębiorstwom. Oba wydarzenia zostały opisane w „Subiektywnie o Finansach”.
Niższy wskaźnik referencyjny powinien, przynajmniej w teorii, obniżyć oprocentowanie kredytu. POLSTR 1M znajduje się dziś o 0,2–0,3 punktu procentowego poniżej WIBOR 3M. Częściowo może to mieć związek z oczekiwaniami dotyczącymi podwyżek stóp procentowych w najbliższych miesiącach. Po wprowadzeniu POLSTR w PKO BP kredyty o zmiennej stopie faktycznie stały się tańsze. Do zmiany przygotowują się teraz kolejne instytucje.
Kilka dni temu Erste podał, że od soboty nie będzie już oferować kredytów opartych na WIBOR 3M, którego ostatni odczyt wynosił 3,86%. Zastąpią je produkty z oprocentowaniem powiązanym z POLSTR 1M, wynoszącym obecnie 3,55%. Gdyby marża pozostała taka sama — przy założeniu, że stanowi wynagrodzenie banku — niższa stawka referencyjna powinna oznaczać niższe oprocentowanie całego kredytu. Na przywołanym wykresie pokazano przebieg zmian WIBOR-u, oznaczonego żółtą linią, oraz POLSTR, przedstawionego linią niebieską, w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Jak wygląda porównanie w Erste? Jeszcze w piątek na stronie banku dostępna była symulacja kredytu na 400 000 zł, z 20-procentowym wkładem własnym i zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze. Standardowa stawka wynosiła 7,4% dla osób, które nie były klientami banku, oraz 7,1% dla klientów korzystających już z jego usług, na przykład mających konto osobiste.
Od tych stawek można było odliczyć rabaty według jasno określonych warunków: 0,2 punktu procentowego za konto osobiste z miesięcznymi wpływami 3000 zł, 0,1 punktu za kartę kredytową z obrotami 500 zł miesięcznie i kolejne 0,1 punktu za ubezpieczenie mieszkania kupione w banku. Pozwalało to obniżyć oprocentowanie do 6,7% rocznie, z możliwością uzyskania dalszej obniżki w negocjacjach.
Dziś dla osoby niebędącej klientem banku Erste podaje przy takich samych parametrach oprocentowanie wyjściowe na poziomie 7,35%. To o 0,05 punktu procentowego mniej niż poprzednio, choć nowy wskaźnik referencyjny jest niższy od wcześniejszego o 0,3 punktu procentowego. W przedstawionym porównaniu zmiana WIBOR-u na POLSTR przyniosła więc niewielki spadek stawki wyjściowej. Ostateczny koszt kredytu zależy również od warunków oferty banku.