Sprzedaż mieszkań rośnie, ale duża oferta powstrzymuje wzrost cen
Na polskim rynku mieszkaniowym widać nietypowe połączenie zjawisk: banki udzielają więcej kredytów hipotecznych, deweloperzy znajdują więcej nabywców, a ceny pozostają stabilne. Znaczenie ma rosnąca liczba gotowych lokali oczekujących na sprzedaż oraz słabszy popyt na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych. Na sytuację mogą wpłynąć także wyższe stopy procentowe i coraz wolniejszy wzrost płac. Co oznacza to dla rynku? Według Otodom Analytics w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 lokali, o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Nieruchomościowa firma doradcza JLL podała z kolei, że według jej wyliczeń sprzedaż na największych rynkach — w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — wyniosła łącznie 12 500 mieszkań. Osiągnięcie w całym roku poziomu 50 000 sprzedanych lokali pozostaje realne.
Zobacz również: Przybywa firm pomagających inwestować oszczędności. Komu powierzyć pieniądze i jak sprawdzić wiarygodność brokera? Check-lista! [POWERED BY SAXO BANK] Zakup, najem czy leasing? Samochód coraz częściej staje się usługą zamiast własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS] Sam ZUS nie wystarczy, więc warto zacząć inwestować, ale jak uniknąć pięciu błędów początkującego inwestora? Rady oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT]
Jednocześnie deweloperzy utrzymują wysoką aktywność budowlaną. Jak wynika z danych JLL, na rynek wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, a więc sprzedaż jedynie zrównoważyła napływ kolejnych ofert. Osoby szukające lokalu nadal mogą wybierać spośród aż 70 200 mieszkań. Inny obraz skali podaży przedstawia najnowszy raport Otodom Analytics, opublikowany 8 października, zaledwie kilka dni temu: na koniec września deweloperzy oferowali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce niemal 59 000 lokali, których łączna wartość sięgała 51,6 mld zł.
Szczególnie szybko zwiększa się liczba mieszkań ukończonych, lecz wciąż czekających na kupujących — jest ich dwukrotnie więcej niż wcześniej. Pod koniec września gotowy był już co czwarty lokal w ofercie deweloperów, podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 16%. W liczbach bezwzględnych chodzi o aż 17 000 mieszkań, czyli więcej, niż deweloperzy sprzedają w ciągu jednego kwartału. Jeśli co kwartał do oferty trafia kilkanaście tysięcy kolejnych lokali pozostających w budowie, usunięcie nagromadzonych zapasów wymagałoby popytu dwukrotnie większego niż obecny.
Nadzieje deweloperów na silny boom kredytowy mogą się jednak nie spełnić. Dane NBP pokazują, że od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych na 75,7 mld zł, czyli o niemal jedną trzecią więcej niż w poprzednim roku. Mniej więcej co czwarty z tych kredytów służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego zobowiązania ze stałą stopą procentową, a nie zakupowi kolejnego mieszkania. Jednocześnie osłabły oczekiwania na spadek stóp procentowych. Perspektywa tańszego finansowania sprzyjała deweloperom i była jednym z powodów, dla których w ostatnim czasie rozpoczynali nowe projekty. Teraz sytuacja się odwróciła i pojawia się możliwość podwyżek stóp. Banki zaczęły już podnosić oprocentowanie kredytów ze stałą stopą, a zdolność kredytowa klientów spada, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień wskazują na utrzymujące się zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 17,2% wyższa niż rok wcześniej. Część ekonomistów zakłada, że do końca roku stopy procentowe jeszcze nie wzrosną, co mogłoby oznaczać kilka kolejnych miesięcy dużego zainteresowania kredytami. Oprocentowanie ofert bankowych już jednak idzie w górę, podczas gdy deweloperzy, spodziewając się przeciwnego kierunku zmian, ponownie zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Uruchomionych projektów nie da się już zatrzymać — muszą być kontynuowane.
CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, lecz oferta nadal jest duża. Czy ceny spadną?
Kapitał ulokowany w mieszkaniach oczekujących na nabywców oznacza dla deweloperów koszty utrzymywania inwestycji, obsługi finansowania i pozyskiwania klientów. Z tego powodu są gotowi rozmawiać o cenach i proponować rabaty, aby sprzedać dostępne lokale. Kupujący zyskują natomiast możliwość zestawiania ofert, uzgadniania warunków i wyboru spośród licznych mieszkań, także tych już ukończonych. Nie każdy oferowany lokal nadaje się od razu do odbioru, ale wielkość oferty pokazuje skalę konkurencji między sprzedającymi. W trzecim kwartale liczba mieszkań dostępnych u deweloperów spadła jedynie nieznacznie — o około 1 100. Sprzedaż pozostaje więc wysoka, lecz duża liczba oferowanych lokali, w tym mieszkań gotowych, nadal wpływa na warunki rynkowe.