Większa oferta mieszkań i niższe czynsze na rynku najmu

Jak wynika z materiału opublikowanego w Otodom Wiadomości 20 października 2026 o 12:47, układ sił na rynku najmu staje się korzystniejszy dla najemców. We wrześniu liczba dostępnych mieszkań była o 12% większa niż w sierpniu, a średnie czynsze w miastach wojewódzkich obniżyły się miesiąc do miesiąca o 1,3%. Był to największy miesięczny spadek stawek w 2026 roku. Przez cały III kwartał czynsze utrzymywały się też nieco poniżej poziomu sprzed roku.

Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, ocenia, że utrzymanie obecnej liczby mieszkań oferowanych do wynajęcia może dać najemcom w IV kwartale większe możliwości negocjowania stawek niż w 2025. Sam przyrost ogłoszeń we wrześniu nie odbiega od sytuacji sprzed roku, którą również odnotowano w danych Otodom. Różnica polega na zachowaniu czynszów: wówczas, mimo szerszej oferty, rosły one w ujęciu rocznym, natomiast obecnie zaczynają spadać.

Najmocniej tę zmianę widać w Krakowie. Średnie ofertowe stawki najmu są tam o 5,2% niższe niż rok wcześniej, choć nadal przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Miasto znalazło się zarazem wśród rynków z największym wrześniowym przyrostem ogłoszeń, wynoszącym +15% m/m. Odmienny obraz przedstawiają ceny sprzedaży: przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie wzrosły przez rok o 3,2%, podczas gdy na rynku wtórnym, po kilku kwartałach podwyżek, tempo wzrostu zmniejszyło się do 0,4%. Więcej danych zawiera dostępny już „Raport z rynku najmu – wrzesień 2026”.

Po zakończeniu wakacji ofertę najmu zasilają między innymi lokale wcześniej udostępniane na krótkie pobyty. Ma to szczególne znaczenie w miejscowościach turystycznych: we wrześniu w Trójmieście pojawiło się o 24,8% więcej ofert niż w sierpniu, a w Sopocie wzrost sięgnął 41%. Eksperci Otodom obserwowali podobne zjawisko rok temu. Obecnie dodatkowym czynnikiem mogą być jednak zmiany w przepisach. Sejm uchwalił nowelizację ustawy przewidującą możliwość wprowadzania przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy zakazów wynajmu na doby. Przepisy zakładają również utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz kary do 50 tys. zł. Choć zakazy mają zacząć obowiązywać dopiero od 2028 roku, część właścicieli może już teraz rozważać przejście na najem długoterminowy.

Jak wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, wzrost ceny zakupu mieszkania przy jednoczesnym spadku możliwych przychodów z wynajmu obniża bieżącą rentowność takiej inwestycji. Może to skłaniać potencjalnych inwestorów do poszukiwania innych, bardziej opłacalnych sposobów ulokowania kapitału. W rachunku należy uwzględnić także utrzymanie nieruchomości, podatki i ryzyko braku najemcy. Już miesiąc pustostanu oznacza utratę około 8% możliwych rocznych wpływów z czynszu, dlatego przyjęcie nieco niższej stawki bywa korzystniejsze niż długie oczekiwanie na wynajęcie lokalu. Zdaniem eksperta mieszkania na wynajem, podobnie jak pozostałe aktywa inwestycyjne, warto oceniać przez porównanie oczekiwanej stopy zwrotu z innymi formami lokowania pieniędzy, z uwzględnieniem ryzyka oraz ograniczonej płynności inwestycji.

Wzrost liczby mieszkań do wynajęcia dotyczy niemal wszystkich rynków wojewódzkich, nie tylko ośrodków turystycznych. We wrześniu w serwisie Otodom zamieszczono 21,7 tys. nowych ogłoszeń, co odpowiada średnio jednej ofercie co dwie minuty. Największe miesięczne przyrosty odnotowano w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m), a także w Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Pod koniec miesiąca w całym kraju dostępnych było 27,3 tys. ofert.

Szerszej ofercie towarzyszył spadek stawek. Względem sierpnia czynsze obniżyły się w 12 z 16 miast wojewódzkich, najbardziej w Kielcach (-3,6%). Niewielkie wzrosty wystąpiły jedynie w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.

Średnia miesięczna cena ofertowa wynajmu mieszkania wyniosła we wrześniu 2 676 zł, o 35 zł mniej niż miesiąc wcześniej. Wskaźnik ten jest średnią dla 16 rynków wojewódzkich, przy czym każdemu z nich przypisano jednakową wagę bez względu na liczbę ogłoszeń. Pozwala więc śledzić kierunek zmian, lecz nie pokazuje rzeczywistych różnic w kosztach najmu między miastami.

Te różnice są wyraźne, na co zwraca uwagę Paweł Jarząbek. W Warszawie średni czynsz sięga 4,8 tys. zł i jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie wynosi przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Najemcy w Kielcach szukają ich zwykle w cenie do 2 tys. zł, natomiast w Warszawie — do 3,5 tys. zł.

Lokale wynajmowane w Polsce mają przeciętnie 54 mkw. Mieszkania i domy zajmowane przez właścicieli są niemal dwukrotnie większe. Dane za wrzesień pokazują zatem jednoczesny wzrost liczby ofert najmu i obniżenie średnich stawek w większości miast wojewódzkich. Koszty wynajmu pozostają jednak mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji.