Rynek nowych domów w USA pod presją kosztów i słabszego popytu

Firmom budującym domy w Stanach Zjednoczonych coraz trudniej pogodzić ceny z możliwościami nabywców. Popyt na nowe nieruchomości słabnie, a wysokie koszty budowy i finansowania, w tym poziom stóp procentowych, ograniczają przestrzeń do obniżek. Klienci mierzą się przy tym z rosnącymi trudnościami w pokrywaniu codziennych wydatków. Z najnowszych danych wynika, że ceny domów zmniejsza już 43% firm, lecz oferowane rabaty nie wystarczają do wyraźnego pobudzenia sprzedaży. Deweloperzy sygnalizują, że na większe obniżki nie mają miejsca. Powstaje pytanie, czy podobna sytuacja może stopniowo pojawić się również w Polsce.

Oceny koniunktury wśród amerykańskich deweloperów mieszkaniowych są najsłabsze od ponad 14 lat. W październikowym badaniu National Association of Home Builders (NAHB) wskaźnik zaufania firm budujących domy jednorodzinne osiągnął zaledwie 29 punktów. Tak niskiego wyniku nie notowano od czerwca 2012 roku, a poziom 50 punktów wyznacza granicę między przewagą ocen pozytywnych i negatywnych. Jeszcze niżej, do 18 punktów, spadł wskaźnik zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących. Zapotrzebowanie na domy pozostaje, ale coraz mniej Amerykanów stać na ich zakup.

Zobacz również: Co stało się z 57,3 mld zł? Banknot 500 zł pozostaje niemal niewidoczny w obiegu — gdzie można go spotkać? [POWERED BY EURONET] Jak wygląda dziś oferta Trade Republic po zmianach i co nastąpiło po sukcesie propozycji z oprocentowaniem 6%? Spojrzenie na ofertę niemieckiego banku [POWERED BY TRADE REPUBLIC] Karta bez opłat, dostępna na całym świecie i przez całe życie. Czy Revolut ma konkurenta? Największy bank w Europie wraca z promocją przypominającą dawne oferty [POWERED BY BNP PARIBAS]

Dla wielu nabywców domy są zbyt drogie, natomiast budujące je firmy podkreślają, że nie mają już przestrzeni na dalsze ustępstwa. Jedną z głównych przyczyn tej presji jest dostępność finansowania. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych ponownie przekroczyło 7%, a według Freddie Mac w połowie października wynosiło średnio 7,4%. Freddie Mac przewiduje zarazem dalszy wzrost w 2027 roku. Przy takich warunkach nawet niewielka zmiana ceny domu może istotnie podnieść wysokość miesięcznej raty.

W październiku ceny obniżało 43% firm — to największy udział od rozpoczęcia pomiarów w 2020 roku. Średni rabat sięgał jednak tylko 6%. Głębsze przeceny utrudnia wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, transportu oraz finansowania. Do tych obciążeń dochodzą problemy kadrowe. Według NAHB w ostatnim miesiącu ponad jedna trzecia deweloperów informowała o zakłóceniach na lokalnych rynkach pracy, związanych z zaostrzeniem kontroli imigracyjnych. Kontrole opóźniają realizację inwestycji, a część osób zatrudnionych legalnie również obawia się stawiać do pracy. Pracownicy, którzy pozostają na budowach, oczekują wyższych wynagrodzeń, podczas gdy czas realizacji się wydłuża.

Firmy starają się więc przyciągać klientów nie tylko niższą ceną. Dodatkowe korzyści dla kupujących proponuje 65% amerykańskich deweloperów. Są wśród nich dopłaty zmniejszające oprocentowanie kredytu hipotecznego, przejęcie części kosztów transakcji oraz korzystniejsze wyposażenie domu. Dla nabywcy wartość takich rozwiązań może być zbliżona do rabatu, a deweloperowi pozwalają one zachować oficjalną cenę sprzedaży i nie wyznaczać niższego punktu odniesienia dla rynku. Nie są przy tym bezkosztowe — dają jednak większą swobodę podczas negocjacji.

O skali trudności świadczą również najnowsze dane amerykańskiego Departamentu Handlu: liczba rozpoczętych budów spadła o 4,6%. Deweloperzy wstrzymują się z kolejnymi przedsięwzięciami, by nie zwiększać puli niesprzedanych nieruchomości. Gotowy dom, który długo nie znajduje nabywcy, nadal generuje koszty finansowania i utrzymania. W takiej sytuacji firma może zdecydować się na stratę przy pojedynczej sprzedaży, zamiast dłużej pozostawiać kapitał zamrożony w nieruchomości.

Przykład amerykański pokazuje, że osłabienie popytu nie musi od razu prowadzić do gwałtownej przeceny mieszkań. Wcześniej pojawiają się rabaty i inne zachęty dla klientów, a firmy ograniczają liczbę nowych budów. Czy taki przebieg zmian widać także w Polsce? Sytuacja krajowa nie jest równie trudna. Na rynku pozostaje wprawdzie nawis 60 000 niesprzedanych mieszkań, ale deweloperzy oraz inwestorzy indywidualni rozpoczynają więcej budów niż przed rokiem. Koszty realizacji inwestycji wciąż rosną, natomiast popyt na kredyty w Polsce nie załamał się — przynajmniej dotąd. Może to oznaczać, że presja na ceny dopiero się gromadzi.

Budowa mieszkań nadal drożeje. Które wydatki najmocniej obciążają deweloperów? Podczas gdy firmy w USA zmniejszają liczbę rozpoczynanych inwestycji, w Polsce nowych budów przybywa. Z najnowszych danych GUS wynika, że w pierwszych dziewięciu miesiącach 2026 roku rozpoczęto budowę o 4,5% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Liczba pozwoleń na budowę zwiększyła się o 12,3%. Rosnąca oferta gotowych lokali i słabnące tempo wzrostu cen były niedawno opisywane w „Subiektywnie o Finansach”. Pozostaje pytanie, ile faktycznie kosztuje wybudowanie mieszkania przeznaczonego na sprzedaż i jak duże możliwości obniżania cen mają polscy deweloperzy.

Według GUS we wrześniu ceny produkcji budowlano-montażowej były o 6,9% wyższe niż rok wcześniej. Koszty budowy rosną zatem mimo słabszej koniunktury. Dane z USA wskazują jednocześnie na ograniczanie nowych inwestycji, podczas gdy w Polsce liczba rozpoczynanych budów nadal wzrasta.