Koszt hipotek w USA blisko 7 proc., w Polsce niżej, ale finansowanie nadal drożeje
W Stanach Zjednoczonych średnie oprocentowanie nowych hipotek na 30 lat zbliżyło się już do 7 proc. Na tym tle w Polsce analogiczny poziom pozostaje przynajmniej o kilkadziesiąt punktów bazowych niżej, choć kierunek zmian jest obecnie klarowny – kredyt mieszkaniowy staje się droższy.
Na polskim rynku kredyty hipoteczne od dawna należą do relatywnie kosztownych. W porównaniu m.in. z krajami strefy euro różnica sięga blisko 3 pp. Z zestawień Europejskiego Banku Centralnego wynika, że w lipcu średnia dla nowych kredytów na nieruchomości wyniosła 3,52 proc., podczas gdy w Polsce w tym samym okresie było to 6,1 proc. W praktyce bezpośrednie porównania utrudnia jednak zróżnicowanie produktów w poszczególnych państwach. Gdy zawęzić analizę do hipotek możliwych do zestawienia z polskimi warunkami, widać, że np. w Estonii kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem bywały wyraźnie droższe niż propozycje z cenników krajowych banków. Mimo to, nawet w takim układzie kredyty złotowe nadal wypadają słabo pod względem kosztów.
Kłopot z porównywalnością pojawia się również przy próbie zestawienia rynku z USA. Na pierwszy rzut oka wygląda to tak, że amerykańscy kredytobiorcy płacą dziś za hipotekę więcej niż Polacy. Według Primary Mortgage Market Survey publikowanego przez Freddie Mac, w połowie września średnie oprocentowanie kredytu 30-letniego wyniosło 6,95 proc., a przy 15-letnim okresie stałej stopy – 6,26 proc. To najwyższe poziomy od dwóch lat. Z kolei nowsze wskazania Zillow.com pokazują jeszcze wyższe wartości: na 21 września przykładowe oferty 30-letnich hipotek mieściły się od 6,75 proc. dla dużych kontraktów (tzw. jumbo), przez 7 proc. dla kredytów FHA (dla klientów z niższym scoringiem lub wkładem własnym, gwarantowanych przez Federal Housing Administration), aż po 7,375 proc. w „typowej” ofercie.
Wartości z USA wypadają zauważalnie wyżej od ostatnio dostępnych danych NBP. Zestawienia Narodowego Banku Polski obejmują łącznie kredyty ze zmiennym oraz okresowo stałym oprocentowaniem. Po czerwcu 2024 r. wskaźnik ten zniżkował, a od wiosny 2025 r. pozostawał poniżej 7 proc.
Jednocześnie – jak wynika z danych Bankier.pl, przygotowywanych dla przykładowego profilu kredytobiorcy i kredytu – we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie w ofertach okresowo stałych wyniosło 6,2 proc. To punkt odniesienia najbliższy porównaniu „jabłek z jabłkami”, bo w Polsce nie funkcjonują dziś typowe dla USA 15- czy 30-letnie okresy stałej stopy. Najdłuższy dostępny na rynku czas „zamrożenia” raty to obecnie 10 lat.
W tle pozostaje także polityka pieniężna w Stanach Zjednoczonych. 16 września FOMC podniósł stopy procentowe o 0,25 pp. Jak wcześniej wskazywano na łamach Bankier.pl, oznacza to, że podstawowa stopa w USA znajduje się powyżej poziomu w Polsce. Osoby śledzące tamtejszy rynek hipotek podkreślają, że w krótkim terminie trudno liczyć na spadek stawek. W scenariuszach na ten rok pojawia się jeszcze co najmniej jedna podwyżka stóp, a bieżące wydarzenia nie wspierają odwrócenia trendu związanego z rosnącym ryzykiem inflacyjnym.
Równolegle, w Polsce ostatnie tygodnie przyniosły regularne korekty w górę w tabelach oprocentowania hipotek z okresowo stałą stopą. W części instytucji wartości zbliżają się już do 7 proc. Choć podczas ostatniej konferencji prezes NBP akcentował, że nie należy oczekiwać szybkich zmian stóp procentowych, to rynek finansowy ocenia sytuację inaczej. Jak wskazuje w najnowszej analizie Krzysztof Kolany, kontrakty FRA sugerują wzrost ceny pieniądza w perspektywie najbliższych 2–3 kwartałów. Dla kredytobiorców przekłada się to na oczekiwanie dalszych, stopniowych podwyżek w hipotecznych cennikach.
Podsumowując: oprocentowanie hipotek w USA pozostaje blisko 7 proc. i według dostępnych sygnałów presja na spadki jest ograniczona. W Polsce stawki są niższe, ale również rosną, a wskazania rynkowe (m.in. FRA) podtrzymują scenariusz dalszego wzrostu kosztów finansowania w kolejnych kwartałach.