Lipcowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem: kosmetyczne ruchy w ofertach, lekki spadek stawek dzięki WIBOR
W lipcowym zestawieniu kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem bilans zmian jest wyrównany: dwa banki podniosły warunki, a dwa obniżyły. Mimo że większość kredytodawców wciąż nie wykazuje dużej skłonności do korekt cenników, na poziom stawek wpływ miały drobne zmiany wskaźników WIBOR, które przełożyły się na lekko niższe oprocentowanie w części ofert.
Rynek zmiennoprocentowych hipotek pozostaje w wakacyjnym bezruchu. Już kolejny miesiąc z rzędu nie widać wyraźnych przetasowań w marżach oferowanych przez banki, a lipiec przyniósł jedynie niewielkie korekty. W dwóch instytucjach parametry były odrobinę wyższe niż w czerwcu, natomiast w dwóch – symbolicznie spadły. Średnia marża praktycznie nie zmieniła się, choć tym razem odnotowała minimalny wzrost w ujęciu miesiąc do miesiąca.
Założenia do porównań przygotowano dla określonego profilu klienta. W tabeli rankingowej zestawiono propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie, która kupuje 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Przyjęto, że gospodarstwo domowe dysponuje łącznie 15 tys. zł miesięcznie. W symulacji 29-letnia kobieta pracuje na umowę o pracę na czas nieokreślony i osiąga 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner ma analogiczną formę zatrudnienia przy dochodzie 7 tys. zł miesięcznie. Para nie posiada aktualnie innych zobowiązań kredytowych, a historia widoczna w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Uwzględniono również gotowość skorzystania z dodatkowych produktów, aby uzyskać lepsze warunki — dlatego zaprezentowane wyliczenia zakładają cross sell.
Banki otrzymały polecenie przygotowania symulacji na bazie jednolitych wskaźników, przyjmując odczyty z 3 lipca. Stawki WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. oraz 3,74 proc. Na tle czerwcowego zestawienia WIBOR 6M i 1M obniżyły się o 0,05 pp., a WIBOR 3M spadł o 0,01 pp. W scenariuszu założono standardowy wkład własny na poziomie 20 procent ceny nieruchomości, co oznacza kredyt w wysokości 592 tys. zł.
W analizie ponownie zwrócono uwagę na specyfikę obecnych porównań: poziomy wskaźników nie są identyczne, czyli w pewnym sensie „rozjechały się”. Odstępy między stawkami nie są już tak wyraźne jak jeszcze kilka miesięcy temu, jednak w otoczeniu stabilnych stóp procentowych — a więc w warunkach spokojniejszych, bez podwyższonej niepewności — różnice pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami powinny wyraźnie się zmniejszać. Z tego względu w dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie mają marża banku oraz pozostałe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
Symulacja dotyczy kredytu na 592 000 zł na 25 lat, przy LTV 80 proc. i oprocentowaniu zmiennym (dla profilowych kredytobiorców), w oparciu o ujednoliconą wysokość wskaźników: WIBOR 1M 3,74%, WIBOR 3M 3,84%, WIBOR 6M 3,88%. W zestawieniu ujęto m.in. Bank Pekao (5,33% WIBOR 1M plus marża; marża 1,59 pp.; rata 3 575 zł; łączny koszt 501 717 zł; RRSO 5,75%), Bank BPS (5,49% WIBOR 3M plus marża; marża 1,65 pp.; rata 3 631 zł; łączny koszt 511 428 zł; RRSO 5,94%) oraz BOŚ (5,63% WIBOR 6M plus marża; marża 1,75 pp.; rata 3 681 zł; łączny koszt 512 450 zł; RRSO 5,78%). W tabeli znalazły się także m.in. mBank – klient stały, VeloBank, BNP Paribas Bank, PKO BP – klient stały, ING Bank Śląski, mBank, Credit Agricole, PKO BP oraz Erste Bank Polska (6,49% WIBOR 3M plus marża; marża 2,65 pp.; rata 3 993 zł; łączny koszt 623 233 zł; RRSO 7,10%).
W przypisach wskazano, że rata miesięczna jest podawana po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. Łączny koszt kredytu zdefiniowano jako sumę odsetek, prowizji, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz kosztów innych ubezpieczeń — z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości — i jest on prezentowany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, którą bank podaje w wyliczeniach. Źródłem danych jest Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 6-10.7.2026 r.
W ścisłej czołówce lipcowego zestawienia znalazły się Bank Pekao, Bank BPS oraz Bank Ochrony Środowiska. Zwrócono uwagę, że BOŚ w ostatnich miesiącach wyraźnie poprawiał parametry oferty, dołączając do grona instytucji z marżami zauważalnie poniżej 2 pp. Obecnie jedynym bankiem przekraczającym w rankingu tę granicę jest Erste Bank.
Podsumowując: lipiec nie przyniósł większych zmian w marżach kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, a ruchy w ofertach były ograniczone do drobnych korekt w górę i w dół. Jednocześnie spadki wskaźników WIBOR względem czerwca przełożyły się na lekkie obniżenie stawek w części propozycji. W czołówce zestawienia pozostają Bank Pekao, Bank BPS i BOŚ, przy czym w rankingu tylko Erste Bank utrzymuje marżę powyżej 2 pp.