Wkład własny 20 proc. czy 10 proc. – konsekwencje dla kredytu hipotecznego
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy dołożyć do zakupu nieruchomości więcej oszczędności, czy raczej ograniczyć wkład własny i oprzeć się w większym stopniu na finansowaniu bankowym. W praktyce jedną z pierwszych decyzji przy kredycie jest wybór kwoty – czasem ogranicza ją zdolność kredytowa, innym razem wysokość zgromadzonych środków, ale bywa też tak, że kredytobiorca ma realny margines wyboru.
Wkład własny to część ceny mieszkania lub domu (szerzej: wartości całej inwestycji, także przy budowie domu), którą pokrywamy z pieniędzy prywatnych. Zależność między wkładem własnym a kredytem jest prosta: im większy udział środków własnych, tym mniejsza kwota potrzebna z banku. Dla przykładu, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 tys. zł sytuacja wygląda następująco: przy wkładzie własnym 20 proc. trzeba wyłożyć 120 tys. zł, a kredyt wynosi wtedy 480 tys. zł. Z kolei przy wkładzie własnym 10 proc. ze środków własnych przeznaczamy 60 tys. zł, natomiast kwota kredytu rośnie do 540 tys. zł.
Wymóg posiadania wkładu własnego jest dla banków podstawowym warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego. To efekt zaleceń nadzoru finansowego, który określił ramy ryzyka po stronie kredytodawców. Standardowo minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości inwestycji, natomiast możliwe jest zejście do 10 proc., jeśli bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W obecnych realiach nie ma więc możliwości, aby instytucja finansowa pokryła 100 proc. kosztu zakupu czy budowy nieruchomości. Wyjątkiem pozostaje gwarancja wkładu własnego – rozwiązanie dostępne tylko w wybranych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy ustalaniu wysokości wkładu własnego warto pamiętać, że nie każda instytucja udzieli kredytu przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. W praktyce ograniczenie wkładu do minimum oznacza więc węższy zestaw banków, których propozycje można realnie porównać. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Natomiast wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. jest wymagany w: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
Banki często posługują się wskaźnikiem LTV (loan to value), czyli relacją kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości nieruchomości kupowanej na kredyt). W praktyce LTV zwykle „odzwierciedla” poziom wkładu własnego – kredyt z wkładem 20-procentowym oznacza LTV na poziomie 80 proc. W wielu przypadkach niższy wkład własny wiąże się z wyższym oprocentowaniem, a stawka spada wraz ze wzrostem udziału środków klienta. W części banków funkcjonuje kilka progów (np. inne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak niemal wszędzie widać wyraźną granicę między standardowym wkładem 20 proc. a wkładem niskim. Przejście na niższy wkład własny zwykle przekłada się na podwyżkę oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2–0,4 pp.
Niższy wkład własny oznacza jednocześnie wyższą kwotę kredytu i wyższe oprocentowanie, co bezpośrednio podnosi miesięczną ratę i sumę płaconych odsetek. Pokazuje to prosty przykład dla banku X, w którym rozpatrywany jest kredyt na 25 lat na mieszkanie za 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa się 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł, oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa to 3016 zł. Różnica w obciążeniu miesięcznym jest wyraźna – wkład 20 proc. obniża ratę o 440 zł.
Nawet jeśli w banku, w którym zaciągnięto zobowiązanie, podwyższone oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje tylko do chwili, gdy relacja pozostałego zadłużenia do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., późniejsza rata i tak będzie wyższa. Wynika to z faktu, że od początku spłacana jest większa kwota kapitału. Przy założeniu niezmiennego oprocentowania w całym okresie spłaty można też zestawić łączny koszt odsetek: dla wkładu własnego 10 proc. wynosi on 497 tys. zł, a dla wkładu 20 proc. – 425 tys. zł.
Mimo że z perspektywy czysto finansowej wyższy wkład własny wypada korzystniej, wskazane są trzy ważne zastrzeżenia. Niski wkład własny – co warto wziąć pod uwagę. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic